【物业案例小讲座——高空抛物坠物损害责任纠纷】外墙脱落造成他人损失，物业是否担责？

高空抛物坠物损害责任纠纷

外墙脱落造成他人损失，物业是否担责？

基本案情

一日，家住杭州市拱墅区某小区的业主斯某在窗台上晾晒的棉被起火，引发火灾。起火后，斯某准备接上楼梯

某电器公司、A公司、B公司、省律协均是某大厦A座所有权人，某物业是对该大厦提供物业服务的企业。2014年12月23日，章某某所有的号牌为浙Ａ×××××的车辆停放在某大厦A座楼下的车位，该大厦外立面瓷砖脱落砸到章某某车辆车顶，造成该车多部位损坏。车辆损失经评估为22300元。该受损车辆已经维修完毕，章某某已实际支出车辆维修费用22300元，同时支出评估费用2000元。

2010年5月26日，某物业向某电器公司出具《某大厦（A、B楼）公共设施改进项目工作计划》一份，其中有计划于2010年9月30日之前完成大厦外立面、钢窗、水管全面维护和更新的内容。在2010年6月某物业与省律协签订的《物业服务协议》中，约定的物业公司义务范围包括了对室外墙面在内的共用部位进行维护、修缮、服务与管理等方面内容。2010年8月，某物业与杭州某保洁有限公司签订《外墙清洗工程承包合同》一份，约定由该保洁公司于2010年8月14日至2010年9月8日之间对某大厦建筑外墙进行清洗，对大厦外墙瓷砖基面进行逐点检查，剔除松动、破损、空鼓的外墙瓷砖，消除安全隐患。工程结束后，某物业支付了有关费用。2012年9月，某物业又与杭州某保洁有限公司签订《某大厦外墙清理合同》一份，约请该保洁公司对大厦外墙进行清理、维护，并于工程结束后支付了有关费用。2014年8月28日，某物业召开了某大厦业主代表会议，商讨大厦外墙面砖频繁脱落及各楼层水管频繁爆管的维修事宜，某电器、某A公司、某B公司等业主派员参加了会议。

原审法院判决杭州某电器有限公司、杭州市某A有限公司、某B有限公司、浙江省律师协会于判决生效之日起十日内向章某某连带赔偿车辆损失款22300元。

宣判后，某电器、某A公司、某B公司、省律协不服，均提出上诉。

间的消防栓准备灭火，但发现消防栓无水，随后斯某拨打119报警，经消防人员到场后施救，现场火势被扑灭。杭州市公安消防支队拱墅区大队经调查，出具拱公消火认字第0001号《火灾事故认定书》，认定如下：过火面积约15平方米，烧毁空调外机、家具、窗户、衣物等物品，无人员伤亡。可以排除人为纵火引发火灾的可能，可以排除电气线路故障引发火灾的可能，不排除外来火源引起火灾。

斯某认为起火是由于楼上住户将烟头扔到了阳台晾晒的棉被上所导致的，同时小区的物业公司疏于管理，故将楼上业主和小区物业公司一起告上了法庭，请求其共同承担损失。

法院认为

根据本案现有查明事实，案涉车辆受损是因某大厦A座外墙面砖脱落砸到该车车顶所致。本案四上诉人均为该大厦所有权人，大厦外墙墙面亦属于建筑物共有部位，而在案涉损害事实发生前，某物业已进行过相应的维修、就外墙面砖脱落等事宜协调召开业主代表会议，但最终因意见分歧而未能通过最终的维修方案。因此，至本案事故发生时，四上诉人业已明确知晓案涉大厦外墙存有墙砖脱落这一危险情形，却未能及时、充分、有效的采取防护、维修措施，而四上诉人在本案中也未能举证证明该处面砖脱落是因他人人为抑或不可抗力所致。据此，应当认定四上诉人应对因其所有权之客体致他人损害负有过错。

但同时应当注意到，案涉车辆停放的场地系经由某物业进行管理收费，上述损害事实发生时案涉车辆处于停放状态。而某物业在二审审理中业已明确陈述，在案涉损害事实发生前即已发生有外墙面砖脱落情形发生，那么由此可以认定，在该处即已存有危险情形下，作为对该停车场地进行收费管理的某物业亦应当对此危险情形给予高度注意，并予以积极排除。对此，其陈述采取以下措施，即在墙面上设置警示标志，对进出车辆进行劝导。本院认为，就案涉外墙面砖脱落这一情形，随着建筑物外墙材料的逐年老化，在未能采取彻底翻修以及更换的情况下，局部整修并不能彻底清除上述危险隐患，本案事发前已实施了数次局部维修即是明证。而基于面砖脱落存在的随机性和不可控性，结合案涉车辆能够停放在事发地点以及某B公司二审提交的照片所示事发后仍有车辆停放在靠近大厦外墙一侧情况来看，仅有的警示提醒以及劝阻，并不能有效避免损害情形的发生，且无异于将本应由大厦所有权人以及物业服务提供者所应履行的作为义务转嫁于并不知情的不特定人员之上。因此，相较于案涉外墙面砖脱落所具有的危险程度，某物业上述自述实际采取的防范措施是不完善也是不充分的。根据上述分析，本院认为，正是因为该大厦所有权人未能及时有效地采取根本性措施，消除自身物业所具有的危险因素，使得停放楼下车辆受损，应承担主要的赔偿责任；而作为物业服务人的某物业，在明知场地存有危险因素，而依然允许抑或默认车辆停放于此，表明其对于避险减损的作为义务的主观不够积极，在一定程度上为案涉险情的发生提供了相应客观条件，对案涉车辆所受损失亦应负有一定的赔偿责任。原审法院仅以某物业不属于管理人范畴且该公司就案涉损害后果仅应承担违约责任等为据，认定某物业在案涉事故中免责，不符合本案实际亦缺乏法律依据，本院予以纠正。关于上诉人主张被上诉人章某某亦应自行承担相应过错责任的上诉理由，基于上述分析，案涉场地在案涉大厦外墙存有墙砖脱落的危险情形，而紧邻大厦外墙一侧并未因此危险情形而被隔离或者做有效防护的情形下，仅以外墙张贴的警示提醒为由，要求他人对案涉危险情形负有注意义务，并以此为据要求被上诉人章某某自负相应的损失，显属不当。而有关管理人员对停车人员劝阻无效的陈述亦是一面之词，缺乏有效证据证明，故上述上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院亦不予采信。

因四上诉人二审中就被上诉人章某某主张的案涉车辆损失款22300元无异议，加之被上诉人章某某亦未提出上诉，故本院认定案涉损失赔偿范围亦为案涉车辆损失款22330元，其他损失主张本院不予认定。根据本案各方当事人对于案涉危险因素的形成、发展以及最终的消减过程中所具有的掌控能力和对事发现场的管理能力，并结合各自在案涉事故发生前所履行义务的具体情形，本院认定由四上诉人共同承担80%的赔偿责任，即17840元。由某物业承担20%的赔偿责任，即4460元。

本院注意到，至本案二审中，相关当事人仍未就大厦外墙脱落的根治措施达成一致意见，而事发场地情形依然如旧停放车辆，表明各方当事人仍未能就本案纠纷引起足够的重视，仍任危险情形继续存在。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第八十五条之规定，判决如下：

一、撤销杭州市西湖区人民法院的民事判决及诉讼费用负担部分

二、杭州某电器有限公司、杭州市某A有限公司、某B有限公司、浙江省律师协会于本判决生效之日起十日内共同向章某赔偿车辆损失款17840元；

三、某环球360管理网有限公司于本判决生效之日起十日内向章某赔偿车辆损失款4460元；

四、驳回章某某的其它诉讼请求。

法律解析

《中华人民共和国侵权责任法》第十二条

二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。

解析

1、民法典第1170条明确了共同危险行为的权责划分。

2、民法典第1253条的规定明确了建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落的致害责任。

案例启示

本案中由于环球360管理网服务不到位，未履行物业服务协议所明确规定的合同义务而出现损害事故，对此该公司应当承担侵权损害赔偿责任。被上诉人承担。物业服务方在侵权行为发生时，应采取足够的安全警示、安全围栏、保安引导等措施，以适当履行管理义务，防止损害的发生。物业公司应当知道外墙墙砖脱落有很大的危险性，应尽到应尽的管理职责，防止本案损害事实的发生。

而且，目前的司法实践中，已有将物业公司界定为管理人的判决先例。如海口市中级人民法院作出的（2012）海中法民（环）终字第171号二审判决书、长沙市中级人民法院作出的（2014）长中民一终字第00132号二审判决书，对管理人的界定便采用了扩大的法律解释方法，将物业公司归入到了管理人的范畴，并由其承担损害赔偿责任。

相关责任主体要以本案为鉴，减少纷争，切实、积极履行自身所负管理维护义务，加强相互间沟通、协调，力争尽早消除上述危险因素，避免类似或者更为严重的损害事件重现。