【物业案例小讲座——诉前调解案例】物业提供服务有瑕疵 业主拒付费用引纷争
点击量：465 时间：2022-11-14
诉前调解案例
物业提供服务有瑕疵 业主拒付费用引纷争
基本案情
2014 年 1 月 9 日，上海某物业公司与某房地产开发企业签订了《前期物业服务合同》，约定由某物业为李某所在小区提供物业服务。自 2019 年1 月 1 日起，李某以某物业保安不到位、小区卫生脏乱差、绿化未达标等为由拒交物业费，直至 2020 年 1 月 1 日某物业撤场，李某仍拒不支付。经数次催要无果，2020 年 12 月 2 日某物业将李某诉至杭州市上城区（原江干区）人民法院，请求判决被告缴纳拖欠的物业费、能耗费、车位管理费、水费及违约金等共计 14978.74 元。
调解员认为
物业服务具有涉众性、动态性的特点，单个业主对物业服务质量的意见或建议，不足以全面否定物业公司的物业服务，且一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费。对于物业服务的瑕疵，业主可以通过其他途径救济。建议物业公司，对业主反馈的问题及短板进行总结反思， 进而提高业主满意度。
最终，李某和某物业达成了《调解协议》，李某当场支付了除违约金以外的全部费用。
法律解析
新法
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：
经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
解析
1、民法典第 939 条明确了前期物业服务合同的效力及于全体业主；
2、民法典第 944 条明确规定了业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
案例启示
物业企业和业主形成物业服务合同关系，尤其是物业企业因服务对象的涉众性，个别业主对服务质量不满意在所难免。但为了提升小区整体的居住舒适度，彰显物业服务及楼盘品质，需要物业企业和业主携手共同努力。一方面，物业公司要在日常工作中不断提升服务能力，增强服务意识，践行服务责任，从而提升业主满意度，促使业主积极缴纳物业费。同时，若存在业主恶意欠费，则需要通过法律途径来维护自身合法权益；另一方面， 业主也应遵守《民法典》、《临时业主管理公约》（《业主管理公约》） 等规定，积极承担支付物业费的法定及约定义务，避免因欠缴物业费与物业公司“对簿公堂”。若物业企业存在侵害自身权利的情形，可以寻求合法途径救济，而不应通过拒交物业费的方式。否则，物业企业因不能收取足额物业费来维持正常经营，长此以往，只会让小区物业服务陷入恶性循环，最终受损失的还是业主自身。
