《物业公司，你凭什么收停车费？》

　　近日，在网络和微信上流传着一篇关于抵制物业收取停车费的文章，是为《物业公司，你凭什么收费？》，转载、转发量瞬间飙升，拥有较高人气，笔者拜读了这段文字后，有几语不吐不快。首先我们来重温一下（已对原文错别字进行了修改）。

 

　　“《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

 

　　一、物业公司凭什么收停车费？

 

　　关于收取停车费，基本就是只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用；

 

　　土地使用费：小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。包括小区的道路位置都属于全体业主，作为物业公司，你不具有所有权，说白了，根本就不是你的东西，你凭什么收取使用费？

 

　　B、保管费：保管费的2个原则，一是自愿，二是签署委托保管合同。请问物业，你凭什么强迫业主委托你保管。即使让你保管车辆，你要承担哪些责任和义务，这个是需要签订委托服务合同的。若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方，承担什么责任？提供哪些赔偿？

 

　　二、物业公司收停车费的主体有合法性吗？

 

　　物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费？

 

　　A、请出示对本小区由公安机关审批的“停车场许可证”；

 

　　B、请出示你们的收费许可证：按照环球360管理网办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文；

 

　　C、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案（需经全体业主同意）

 

　　这些观点乍一听好像挺有道理，还能闻到点似是而非的法律味儿。那么，小区里哪些地方可以设置停车位？到底需要履行哪些审批手续？物业公司有无权利收取停车费？物业公司能不能向产权车位再收取服务费？车辆在小区内发生刮擦，物业公司应否承担保管责任进行赔偿？

 

　　根据物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据这一法律规定，规划车位产权归建设单位所有，小区业主可通过法律规定的三种方式（购买、赠与或租赁）获得车位的使用权。

 

　　一般占用小区公用道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主所有，但这并不代表可以免费停放。举个例子：矿藏是国家所有的，国家又是属于人民的，那人民可以开着挖掘机去随便开采属于自己的金矿银矿吗？当然不行。

 

　　属于全体业主所有的公共车位可以由业主大会或业委会来委托物业公司进行管理，由物业公司统一收费，所收费用归全体业主所有，经业主委员会或者业主大会讨论，可以给予物业公司一定的管理费用，其他部分可以补贴到物业费里，或者用于维修基金以外的公共支出。

 

　　小区里对公共停车位进行收费也不需要履行审批手续的。虽然笔者对政府指导价这一违反价格法的概念持有意见，但这不是本文立意，暂不赘述。根据现行法规，实行政府指导价的收费是需要到物业部门备案的。什么是备案？就是告诉你一声，无需管你同不同意。因此，小区内部管理的收费是不需要审批的。不过，不需审批归不需审批，监督还是务必要虚心接受的。

 

　　物业公司对小区公共部分和小区业主提供物业服务，自然要对于包括公共车位在内的小区公共设施等进行管理。比如出入口的设备管理、车场电费、保洁费、监控设施的维护保养、车场相关管理人员的成本等等，这些都是物业服务的内容，也是有成本的。这些管理成本是维护停车位正常使用的必然支出。

 

　　车辆在小区出现刮蹭、划痕等现象，物业公司是否承担赔偿责任？这个问题，万科物业说也在之前的文章中解答过。根据法律规定和合同约定，物业公司与业主在停车方面并不建立车辆保管关系，只是一种停车服务关系。物业公司只提供停放车辆的地方，而不负责保管车辆；收取的费用也只是对于车位的管理费和车位的使用租赁费，不含对车辆的保管费。

 

　　物业公司是收取停车服务费的适格主体，物业公司对于在小区内属公共区域上设置的停车位的收费需要报备而非审批。物业公司按照合同约定提供停车场相关服务，承担合同约定范围内的管理责任。物业公司所收取的停车费用包含停车服务费和场地使用费两部分，没有特殊约定并且没有收取保管费用的情况下，物业公司不承担车辆保管责任。这就是停车场的真相。

 

　　这些道理并不深奥，甚至说是法规常识，值得思考的反而是为什么《物业公司，你凭什么收费？》一文得到这么多人转发叫好，一则说明了解真相的人并不多，人们更愿意相信阴谋论，更愿意把物业公司定位为“好吃懒做，在社区吸血的寄生虫”，一则说明物业公司更应该洁身自好，遵纪守法、规范透明，做到君子爱财取之有道。虽然此文居多论点多有谬误，但关于“本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有”一条是对的，物业公司应该能够拿出业主大会的决策依据，拿出停车费的分配账目，拿出清晰的收费明细，能够将这些收支状况向业主公示清楚。阳光是最好的杀毒剂，阳光之下谣言之毒、中伤之毒、抹黑之毒、无知之毒都将无处遁形。